管理会社の総会運営とオーナーズ議決権問題

前回の記事にもあるように７号棟の住民の間には長きにわたり管理会社の総会運営とオーナーズ会の議決権行使方法に対する不満が燻っている。

「総会でいつも議論となるのが管理費とオーナーズフロント不法占拠、そしてオーナーズ会の議決権についてでした。決まって管理会社が議長権限をかざして、総会でのこれらの問題については少数意見として軽く扱っていました。」とある住民は言う。

「欠席されるている方の議長一任票を議長権限でいつも管理会社の都合のいいように入れるし、オーナーズは７７票を一括して代表者が入れるから、オーナーズに不利なことは反対して、住民の要望はそっちのけでしたよ。」と十数年前に総会に出ることをやめてしまったという住民も語る。

住民の声は軽視されてきたのか？

結果だけ見ると答えは YES かもしれない。住民の要望で管理会社に不利なるようなことやオーナーズ会に不都合になるような議案などは総会で採用されなかった。住民の間で区分所有法の定める集会の招集に必要な議決権数の5分の１を集めようと協力を依頼した時も拒否をされた。管理会社は住民の方を見ていなかったのだ。

法的に問題はないのか？

マンション管理に詳しい専門家は言う。「管理会社がマンション管理者であり総会を招集している以上、議長になり議長一任票を行使することは法的には問題ありません。また、オーナーズ会が７７の議決権を行使することも規約に定められたことであるならば、法的に問題になることはないでしょう。」つまり、法的には住民軽視につながる管理会社の対応を問題視できないということになる。

「しかし、だからと言って、管理者が区分所有者の意見を軽視して良いことにはなりません。管理者としての区分所有者の声を聞かないということは誠実義務違反行為になりますし、場合によって善管注意義務違反にも問われる可能性があります。しっかりと区分所有者の声に耳を傾けながらマンションを管理していく必要が管理者にはあるでしょう。」とも付け加えた。

国交相の方針で管理会社も動き出した

近年、国土交通省は管理者が管理会社の場合や理事会役員の利益相反について防止策が必要との見解を出している。それを受けて管理会社も「管理者＝管理会社」の状況を改善しようと住民との協調路線に一歩踏み出した。規約改正による管理者変更を住民に打診してきたのだった。

すぐに規約改正発起人会が発足し、住民間による話し合いが行われた。結果として規約改正に優先して理事会が設立され（*経緯は第８回発起人会議事録に記載）、総会は管理者管理のもと理事会が招集することになったため、議長も理事会から選出され、議長一任票も住民の手に、と区分所有者主導のマンション管理に一歩近づいた。

新たな問題と責任

「理事会が総会を招集することで区分所有者主導の総会運営、マンション管理に近づいたことにはなりますが、これは今まで区分所有者が管理者（管理会社）に任せっきりにしていたマンション管理業務を自分たちで理解し監視していかなくてはいけなくなるということです。これは新たな責任と負担が理事会（区分所有者）にかかってくるということになります。」とマンション管理の専門家は言う。

そして、この責任と負担を巡って、理事会に問題が勃発したのだった。

*後日配信予定の「迷走する理事会① 分裂する理事会」に続く